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季峰:借鑒地上權制度,完善登記規則
2016-2-17 信息來源:中國不動産  浏覽:50177
 
 

推行不動産統一登記,從業務理論角度分析,主要難題是如何協調處理土地與房屋登記的關系,其中最重要的就是協調銜接房屋所有權和土地使用權的關系,而地上權理論恰好是協調兩者關系的一個重要紐帶。通過分析比較大陸法系國家的地上權制度和我國的土地使用權制度,可以提出協調解決房屋所有權與土地使用權關系的思路,爲當前正在大力推進的不動産統一登記提供參考。

学习借鉴地上权制度,有利于科学设置不動産登記簿,更好地理解和实施不动产统一登记。

不動産登記簿是物权归属和内容的根据。不动产统一登记后,登记簿做了很大的调整。一是对房屋和土地、海域等进行融合,二是对相关联的权利进行融合。可以采用大一统的地上权概念,明确这一类权利的基本属性和特征,对不同地上权的不同内容进行具体的阐释和说明,形成完整的知识结构。

《不動産登記暂行条例》(以下简称《条例》)引入了不动产单元的概念。登记单元是基本的调查、交易和登记单位,是不動産登記的逻辑起点。分散登记时期,土地登记以宗地为单位,海域登记以宗海为单位,房屋登记以幢、层、套、间为单位,林权登记以宗地为单位,农村承包土地登记以地块为单位。统一登记后,必须将这些零散的登记基本单位融合在一起,实现房地一体登记,地林一体登记。既保证了登记单元的唯一,又较好地处理了房地、地林间的关系,有利于实质上推动不动产统一登记。

为加快建立和实施不动产统一登记制度,落实国务院关于统一登记簿册的要求,国土资源部制定了不動産登記簿证样式。新的不動産登記簿采用了“一簿、数本、多页”的形式,以宗地、宗海为单位编成,同一宗地、宗海范围内的所有不动产编入同一不動産登記簿;一个宗地或者宗海内,有两个以上不动产单元的,应填写不动产权利登记目录页和不动产权利及其他事项登记信息封面页,形成一本不动产权利及其他事项登记信息;不動産登記簿采用“活页”方式,不动产权利及其他事项登记信息表格中,一般情况纵向记载不动产权利及其他事项的首次登记信息,横向记载变更登记、转移登记、注销登记、更正登记等信息,登记簿可以根据实际情况续页。

2012年笔者曾赴瑞士进行不動産登記制度的培训学习,随考察团走访苏黎世、日内瓦、卢塞恩等地的不動産登記机构,近距离接触和感受瑞士不動産登記的法律构架和实务操作。近年来,瑞士联邦政府及联邦土地注册处力推登记办法与规程的统一、登记数据的联网等工作,将传统的不動産登記功能的发挥推向了一个新的阶段。而在瑞士民法制定之时,立法者将地上权视为役权的一种,仅规定了一个条文,名为建筑权。依此规定,所谓建筑权,是指在他人土地上建构建筑物并予以保有的权利,性质上具有可让与性、继承性。不動産登記的权利和类型丰富,登记的权利除了所有权和抵押权外,还有地役权、用益权、居住权、建筑权、对泉水的权利、买受权、买回权等。

我国可以借鉴瑞士的经验,尽快完善和落实登记簿制度,指导各地组织实施房屋登记簿与土地登记簿的融合。各地在学习推广《条例》及相关业务规程时,引入地上权理论,可以更好地理解不动产单元的设置、登记簿的编成,积极消化吸收,合理组织梳理涉及不动产审批、交易、登记的政策和规范性文件。清理与《条例》规定不一致的地方性文件,研究制定登记实施办法等配套政策,开展各类不動産登記资料的整理和信息化工作,提出登记数据库建设要求,分步开展不动产统一登记数据库建设,实现不动产审批、交易和登记信息互通共享。

學習借鑒地上權制度,有利于理順房屋土地關系,更好地落實《物權法》的相關規定。

我国实行国有土地和集体土地所有权制度,一般房屋、林木等都定着在国家或集体的土地上。土地使用权制度是在我国土地不能私有和不能交易这样一个特定的环境下,为适应土地资源市场化而创造出来的一项制度。随着不動産登記制度的推行,土地使用权制度与房屋所有权制度之间存在理论划分根据不清、类种不明和界限模糊的弊端,需要系统地归纳统一,否则,在实践上容易造成混乱。

我國的土地使用權與地上權有較多相似之處,兩者在形式上都是在他人土地上設定的權利,以使用和收益爲目的,都必須爲使用土地而支付價金,並且對土地只擁有一定期限的權利。在對土地占有、利用、出租、轉讓、設立擔保物權、行使物上請求權、適用相鄰關系、支付地租(出讓金)等具體內容方面非常相似。盡管我國的建設用地使用權和地上權有諸多相似之處,但在所有制基礎、設定權利的社會功能、權利存續的期限、權利人行使權利的限制、權利撤銷的原因、權利消滅後的法律後果等方面有著本質的差別。

“地上權”一詞雖然從國外引入,但曆史上相似的權利在我國早已有之。在奴隸制時期,中國就有了地上權制度的雛形,至清末變法修律,民事立法中才出現“地上權”一詞。已故民法學家李志敏先生考證後認爲,我國最早的他物權就是地上權。地上權制度在我國台灣發展完善較好。在我國台灣地區“民法”上的四種用益物權中,地上權登記的件數最多。其“民法”物權編修正草案對地上權有大幅度的調整,重點調整了地上權的權利義務關系和效力,增設了法定地上權和區分地上權。在我國台灣,修正後的地上權制度呈現出若幹特色,主要表現在:當事人對地上權的內容有廣泛自由形成的空間;肯定地上權的處分性,原則上不受到任何限制;明定同一標的上多種地上權的並存性,期能物盡其用。

在大陸法系的物權法中,土地和建築物的關系,可以歸納爲以下三種模式:一是土地所有權吸收建築物的立法模式。即一切建築物從屬于土地,學者們一般納之爲“一元主義”的立法模式,如早期的羅馬法。二是土地所有權或地上權吸收建築物。土地的所有權可以與建築物分離,但是建築物被視爲地上權的必要組成部分,因而並不具有民法上的獨立地位。三是土地與建築物完全分離的立法模式。這種立法模式以日本和我國台灣爲代表。建築物所有權既可以土地所有權、地上權爲基礎,也可以土地租賃權爲基礎;既同土地所有權分離,也同地上權分離,建築物被視爲獨立的物權的客體。可以將此稱爲“二元主義”的立法模式。

建立適合我國國情的地上權制度,可以考慮以地上權爲標准建立一個大一統的建設用地使用權概念,對現有的國有土地使用權、鄉鎮建設用地使用權和宅基地使用權等非農業用地使用權進行改造和整合,在總的原則、性質和權利義務等方面作出統一的規定,將相同的權利歸並到一起,既使非農業土地使用權法律制度具有完整統一性,又保證了立法的明確、簡潔。

學習借鑒地上權制度,有利于解決地下空間、機械停車位等特殊實施設備登記問題,更好地保護物權。

現代建築空間形態各式各樣,種類繁多,如果地下空間確權問題不解決,將有礙于投資者開發地下空間的積極性,也不利于城市建設的發展。

土地是一種重要的自然資源,其自然屬性包括地表、地下及空中。在實際的使用和管理中,並沒有把土地的地上及地下空間作爲獨立的客體。隨著經濟社會的發展,人們對土地的高效運用,地下商場、高架橋等建築形式紛紛出現。明確地上權制度,則可以理順房屋所有權與土地使用權關系,解決多種權利疊加混亂的問題。我國現行立法確認的物權形式中,事實上存在著地上權,如宅基地使用權、國有土地使用權、集體土地使用權、林地使用權等實際上都屬于地上權。《物權法》第136條提出了建設用地使用權可以在土地的地表、地上或者地下分別設立。

過去房地分離,地下空間、機械式停車位登記難以實施。而明確地上權理論,就可以清晰地認識這些不動産,厘清不動産權利關系,完善登記規則。要進一步研究空間權、次地上權等物權理論,並積極與實踐相結合,樹立三維空間登記的理念、明確新的權利類型、開展實踐探索。

建造地下室或地下停車庫時,在向規劃部門申請取得建設工程規劃許可證後,地下空間利用權己經從基地使用權中分離出來,這是土地使用權人行使處分權的結果,並得到規劃行政部門批准。地上建築和地下建築竣工驗收後,取得房地産登記時,既取得了建築物的基地使用權,也取得了地下建築物的空間利用權。這種分離獨立已經爲法律承認而固定化。建築物基地使用權和地下空間利用權都具有獨立的物權效力。地上建築物和地下建築物可以一起轉讓,也可以分別轉讓,即保留地下建築物的所有權及其空間利用權。

我国的土地使用权与传统民法的地上权相比,既具有性质上的高度一致性,也带有自己鲜明的特点。建设用地使用权与传统地上权,是独立于所有权,并且在社会生活中执行“类似所有权”功能的用益物权;同时,建设用地使用权与传统民法地上权不同,它作为不動産市場上唯一的基础性交易客体,承担着更加沉重的社会责任和历史使命。

當前,中央高度重視不動産統一登記工作,社會各界也廣泛關注,各級部門和地方正在大力推進。學習借鑒地上權制度,對于轉換登記理念、完善制度設計、解決疑難問題具有積極的作用。

(作者單位:江蘇省鹽城市房産交易登記中心)


 
 
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